建筑物所有权、财产主体存在质疑

北辰澜桥小区业主委员会是否引入“信托式”物业管理模式举棋不定，因其模式违背了目前施行的《物业管理条例》等多项法规，广受各方争议。近日法律界专家和学者专门组织研讨会，就该模式是否符合目前的法律、法规进行研讨。专家、学者普遍认为，该模式只能用于物业管理的探讨，但应用于实际法律上还存在诸多问题，尤其是混淆了信托和物业服务的实质功能。

“信托式”物业管理模式是引用《信托法》的原则和规则，编制了一份“物业管理权信托契约”，对业主财产进行保值、增值的物业管理新模式。

“信托式”物业管理模式设计人认为，《物权法》规定的业主对小区的共同管理权是物权，并以此为理论依据构建了“信托式”物业管理模式。而北京大学法学院房地产法研究中心金锦萍博士却认为，《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权(理论上也称为成员权)组成，三者缺一不可。

设计人还认为，“物业管理权”就是《信托法》中规定的财产权。但是中国信托法协会、《中华人民共和国信托法》起草人之一的张天民博士指出，在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念没有明确的解释之前，该模式的理论依据存在诸多疑问。金锦萍也强调，信托是一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产(或者财产权利)必须是可以转移和让渡的。而“物业管理权”不能从业主的建筑物区分所有权中剥离出来，它不可分割，不可单独转移，因此不能适用信托的规则，违背了信托财产的独立性要求。

金锦萍指出，信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为(能够导致法律关系变动)，而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。

信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。金锦萍还认为，“信托式”物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

“信托式”物管备受争议

早在2005年，“信托式”物业管理模式在北京的NA-GA上院进行了首次试水，然而在前期实行了“业主对物业管理公司的股权行使信托制”之后，具体操作的内容并没有进行下去。接下来，金地格林小镇、优山美地小区尝试引用该模式，但均无法操作而流产。去年11月份，朗琴园小区业委会首次试水“信托式”物业管理模式。业委会将原物业公司“请出”小区后，与新聘用的嘉浩物业公司签署了“物业管理权信托契约”，成为全国首家采用“信托式”物业管理模式的社区，小区的物业管理秩序顿时陷入混乱。各方专家、学者及律师，对该模式产生质疑。

应建立社区财产和管理体系

记者从《北辰澜桥物业管理权信托合同》中看到，“《契约》根据《信托法》制定，而不再是按照《合同法》内容进行约定。曾参与该《契约》起草的一位人士认为，目前的小区物业纠纷主要来源于社区居民与物业建造者(开发商)、管理者(物业公司)的利益冲突。由于每一个业主都是住宅私有者，这就产生了哈贝马斯所指出的建立在私人所有权和私人独立性、自主性基础上的公共事务的决定问题。而现实中，开发企业控制小区公共设施，物业公司控制社区公共事务的管理权。而企业追求利润最大化的本性与社区利益的冲突就不可避免。出于对资本的畏惧，社区成员不愿意参与公共事务。由于社区成员都是陌生面孔，没有信任的形成，对居民委员会等管理机构的信任也没有形成。因此，物业管理权信托的尝试就是希望建立业主、业主组织、物业企业全面介入社区财产和秩序管理的体系，在互相制约中相互促进，形成社区共同体和管理新体系。

单个业主能否

代替全体业主

同样有律师质疑这种行为，业内房地产资深律师认为，如果要按照信托法规定进行信托，那么就必须是100%的业主均同意按照一个法律文件规定，将全部的公共财产信托给物业管理公司，按照《物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这与前面提到的100%业主同意的“规定”是矛盾的。

而从受益人概念来分析，这种信托式物业管理的受益人是单个业主。作为一个小区的业主来说，如果非要把他们理解为是信托关系的受益人，那么只能是共同受益人，单个业主不能是唯一受益人，原因在于财产是共同财产。

文章来源:竞报